Přinášíme druhý díl ze souboru ekonomicko-investičních textů. V něm detailněji prozkoumáme ukazatele, které hojně využíváme především k nastavení úroků na emitovaných dluhopisech.

INFLACE

Můžeme jí též definovat jako neviditelného nepřítele – díváme-li se na ní optikou investora. Tvoří problém, který nemusí být při prvním pohledu na konkrétní investici patrný. Růst její míry či naopak propad vyjadřuje kupní sílu konkrétní měny a určuje tzv. cenovou hladinu. Ta se dá, např. růstem peněžní zásoby, do jisté míry řídit. Nástroje k jejímu řízení a ovlivňování má v gesci ČNB.

Aktuální míra inflace je 3,3 % (k 1.9.2020). Její cílování pro další roky ze strany ČNB na 2,4 % pro rok 2021, v roce 2022 pak na úroveň 2,0 %. Dlouhodobý inflační cíl je na 2 %.

Jednoduše řečeno – inflace slouží jako indikátor skutečné výše výnosů oproti znehodnocení měny.

ÚROKOVÉ SAZBY

Máme 3 druhy sazeb, jejímž prostřednictvím ČNB nastavuje svoji měnovou politiku. Klíčovou je tzv. limitní úroková neboli repo sazba. Ta úročí nadbytečnou likviditu komerčních bank, kterou si ukládají u ČNB. Zbylé dvě úrokové sazby – lombardní a diskontní sazba, jsou s repo sazbou automaticky svázány.

Výši sazeb na mezibankovním trhu určuje PRIBOR (Prague Interbank Offered Rate neboli pražská mezibankovní úroková sazba). Jedná se o sazbu, za kterou si banky mezi sebou půjčují a ze které následně určují výši sazeb pro klienty. U úvěrů k nim navíc připočítávají sazbu nákladů banky – přirážek (s ohledem na produkt, bonitu, splatnost, náklady na kapitál atd.).

Úrokové sazby tak zjednodušeně určují, za kolik jsou dostupné peníze ve formě úvěrů, hypoték a dalších forem půjček nejenom pro fyzické osoby, ale i firmy. Pro nás v Charles Bridge je výše úroků důležitá pro refinancování již vlastněných nemovitostí. Zároveň se snažíme, analýzou historických dat a chování ČNB, v jednotlivých fázích ekonomických cyklů, predikovat jejich budoucí vývoj a komplexně upravovat strategii financování našich aktivit.

KONKURENČNÍ PROSTŘEDÍ

Při stanovování výsledného úroku  pro nás není výnos dluhopisu tím hlavním kritériem. Zohledňujeme celou řadu stálých a proměnných ekonomických skutečností. Dle nich  určujeme finální podmínky dluhopisů.  Nakupované nemovitosti proto vždy splňují naše přísná interní kritéria návratnosti investice. Rovněž pozorně sledujeme konkurenční nabídky – jak z hlediska podkladových aktiv, tak jejich podmínek.

RENTABILITA NEMOVITOSTNÍCH INVESTIC SKUPINY

V rámci přístupu k celému strukturování a nastavení parametrů externí formy financování – ať již bankovní equitou a nebo dluhopisy – vždy vycházíme z dobře kalkulované rentability našich investic. 

Průměrný čistý výnos z nemovitostních investic činí 12 % p.a. 

ZÁVĚREČNÉ SHRNUTÍ

Dle dostupných ekonomických dat roste nejenom míra inflace, ale také se zpřísňují kritéria pro získání kapitálu. Do budoucna můžeme očekávat, že vše bude stát více peněz. Zároveň bude těžší si peníze půjčit.

Působit problémy bude takový stav těm, kteří nemají vytvořené významné rezervy či jejich aktivity negenerují dostatečný výnos na pokrytí všech nákladů.

TÉMA DALŠÍHO DÍLU

Zaměříme se na jednotlivé aspekty stále vzrůstající dluhové zátěže ekonomiky ČR.